주택청약 종합저축이란 무엇이며, 청약 당첨 및 성공 전략

 

주택청약 종합저축이란 무엇이며, 청약에 성공하기 위한 국민주택, 민영주택별 1순위가 되기 위한 조건 그리고 최종 청약 성공을 위한 청약선정 기준까지 상세히 설명하고 유형별 대응 전략도 소개하겠습니다.

<주택청약 종합저축>

 

 주택청약 종합저축이란 무엇인가?

청약저축, 청약부금, 청약예금, 주택청약 종합저축이라는 단어는 다들 들어보셨을 겁니다. 일상생활에서는 보통은 청약통장이라는 말이 더 자연스럽기도 합니다. 사실 위 4가지 중, 주택청약 종합저축을 제외하고는 2015년 9월 1일 이후 신규가입이 불가능하며 현재는 주택청약 종합저축으로 통일되었습니다. 그러므로 청약통장이라고 하면 복잡하게 생각하지 마시고, 곧 주택청약 종합저축으로 인지하시면 됩니다.

 

청약(請約)이라는 단어에서 청(請)은 '누군가에게 부탁한다'는 의미이고 약(約)은 '약속하다'를 의미합니다. 일상적 용어로 바꾸면 '내가 원하는 어떤 것에 대한 계약을 체결시키기 위해 나의 의견을 약속한다' 정도로 말할 수 있습니다.   

 

 

주택청약제도는 1977년부터 공공주택 분양 시에 처음 시행되었고, 1978년부터는 민간주택에도 적용되었습니다. 유독 한국사람들은 집에 대한 애착이 강한 것으로 알려져 있습니다. 물론 과거 급격한 인구 증가로 인한 절대적인 주택수도 부족했었고요. 따라서 몇몇 정보를 알고 있는 소수의 사람들이 신규 아파트를 선점하여 이익을 독점하는 구조를 방지하기 위하여 국가의 통제 아래 현재까지 공공이든 민간이든 신규아파트에 대한 최초 판매는 주택청약이라는 시스템을 통해서 판매되도록 하였으며, 전 세계적으로 이러한 시스템을 유지하는 국가는 대한민국이 유일합니다.  

 

 

주택청약 종합저축 가점제

주택청약 종합저축 가점제라고 많이 들어보셨을 겁니다. 아래 그림에서 보시는 바와 같이 최저가 17점 ~ 최고 84점까지 구성되어 있습니다. 그리고 점수 산정의 방법에는 무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간 등 총 3가지로 항목으로 구성되어 있습니다.
단 여기서 많은 분들이 헷갈려하시는 부분이 통장 가입기간을 납입기간으로 오해하시는 경우가 있습니다. 지속 입금을 했던 안 했던 여기서는 통장을 개설한 가입기간임을 유의하시기 바랍니다.

<주택청약 종합저축 가점제 기준>

 

가점제 무주택기간

위 그림의 표에서 보면 1년 미만은 2점이고, 15년 이상은 32점입니다. 주택청약 종합저축 가점제 만점이 84점이니 이 중에서 무주택기간은 만점이 32점으로 비중으로 보면 38%에 해당하는 중요한 지표입니다.
우선 가입자의 만 30세부터 카운팅 합니다. 만일 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고한 날부터 무주택 기간으로 산정합니다.
그리고 기존에 주택을 보유하다가 처분하였다면 그때부터 무주택 기간을 계산합니다. 여기서 유의할 사항은 무주택기간 산정에는 배우자가 포함된다는 사실입니다.

예를 들어, 여자가 주택청약 종합저축을 가지고 있었으며 주택을 소유한 적이 없었으나, 결혼하기 전부터 남편은 집을 소유하였고 결혼 후 개인적인 사정으로 집을 처분했다면 여자분의 무주택 기간은 남편이 집을 처분했던 시간부터 재 산정 됩니다.  

 

가점제  부양가족수

가점제 84점 만점 중 부양가족수 만점은 35점으로 약 42%를 차지는 비중으로 이 또한 매우 중요합니다. 하지만 부양가족수를 늘리기 위하여 아이를 더 낳는 것도 비현실적인 이야기인 것처럼 물리적으로 어떤 전략을 짜기에는 한계가 있는 항목입니다. 우선 기본적으로 부양가족수 산정에는 주민등록 등본상에 등재된 직계존비속을 말합니다. 그럼 부양가족에 포함되는 경우를 아래와 같이 살펴보겠습니다.

• 일부 비규제 지역은 세대주도 청약이 가능하지만, 일반적으로는 세대주 및 무주택자여야 합니다.
• 청약하려는 세대주를 중심으로 부양가족수를 산정하게 됩니다.
• 기본적으로 배우자 및 자녀는 부양가족으로 인정받습니다. 하지만 자녀는 몇 가지 조건을 살펴봐야 합니다.
• 자녀의 경우 결혼을 했다면 부양가족이 될 수 없으며, 이혼을 했어도 부양가족으로 인정받지 못합니다.
• 만 30세 미만의 자녀의 경우 기본적으로 인정되며, 세대분리를 한 경우에는 부양가족이 될 수 없습니다.
  하지만 청약 당시에 주민등록등본에 등재한다면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.
• 만 30세 이상의 자녀의 경우 입자주 모집 공고일 기준으로 1년 이상 주민등록 등본에 등재되어 있어야 합니다. 
• 자녀가 군대를 갔을 경우나, 아직 태어나지 않은 뱃속 아이도 부양가족으로 편입 가능합니다.
• 부모님의 경우 모두 무주택자이며, 주민등록 등본에 최소한 3년 이상 세대원으로 등재되어야 합니다.

부양가족수는 특별한 전략이라기보다는 본인이 주어진 환경에서 합법적 선에서 몰라서 챙기지 못하는 부분만 유의하시면 될 것 같습니다.

 

가점제 통장 가입 기간

상대적으로 통장가입기간에 따른 만점은 17점으로 84점 만점으로 보면 비중은 20% 수준으로 상대적으로 비중은 낮습니다. 하지만 다른 가점 항목에 비하여 통장가입기간에 따른 가점제는 좀 더 전략적이고 계획적으로 접근하면 누구나 만점인 17점을 획득할 수 있습니다.
단어를 잘 보셔야 합니다. 납입 기간이 아니고 가입기간이라고 되어 있습니다. 즉 돈을 입금하지 않아도 통장 개설만으로도 가입 기간은 유효하게 작용합니다. 그럼 언제 만드는 게 가장 좋을까요?
가끔 주위에 보면 어린아이에게 주택청약 종합저축 계좌를 개설해 주시는 분이 있습니다. 나쁘지는 않지만 상대적으로 낮은 금리의 주택청약 종합저축 통장을 지나치게 빨리 만들어 적은 돈이라도 납입할 장점이 전혀 없습니다. 왜냐하면 통장가입기간에 대하여 인정되는 나이가 만 19세부터 시작이기 때문입니다. 단, 미성년에 가입한 경우 최대 2년까지 가입기간을 인정해 줍니다.  즉, 10세에 가입했던, 만 17세에 가입했던 똑같이 미성년 인정 기간은 2년입니다.
그래서 전략적으로 만 17세에 가입하고 아이가 자라서 만 32세 정도의 결혼적령기나 주택 구입시점이 된다고 하면, 미성년가입기간 2년, 만 19세 ~ 만 32세까지의 기간 13년이며 더하면 총 15년이 되기에 만점인 17점을 획득할 수 있는 것입니다.

 

 

 

1순위가 되기 위한 주택청약 종합저축 운영 방법

주위에 보면 1순위와 가점제를 조금 헷갈려하시는 분이 있습니다. 1순위는 주택청약 당첨을 위해 경쟁자들을 일정 자격 조건에 따라 우선순위를 두기 위한 예선전이라면, 가점제는 이후에 이미 1순위로 모집된 경쟁자들 중에서 누구를 뽑을지에 대한 객관적 지표로 사용하는 결승전의 지표 중 하나입니다. 
그럼 1순위가 되기 위하여 무엇을 준비해야 할까요? 우선 먼저 인지하셔야 할 포인트가 주택청약 종합저축을 통한 청약 대상 주택은 크게 국민주택과 민영주택 2가지로 나눕니다. 어떤 주택을 목표로 하느냐에 따라 1순위 선정방식이 달라집니다.

• 국민주택 : 국가, 지방자체단체, LH 등 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다.
• 민영주택 : 국민주택을 제외한 경우이며, 흔히 알고 있는 민간건설업체를 통해 지어지는 브랜드 아파트 등이 해당 

다시 강조드리지만, 순서와 개념을 명확히 구분하시기 바랍니다.
국민주택 혹은 민영주택 목표 정하기 → 1순위가 되기 위한 조건 충족 하기(1차 예선전) → 최종 당첨자이 되기 위한  기준을 확인하기(결승전 개념이며, 여기에 가점제가 절대적으로 필요합니다)   

 

국민주택  1순위 선정 및 청약 당첨

국민주택에 1순위에 선정되기 위해서는 아래와 같은 조건이 필요합니다. 

• 입주자 모집 공고 기준, 해당지역에 거주 혹은 인근 지역에 거주 
• 주민등록등본상에 등재된 세대 포함 모두 무주택자
• 5년 이내 당첨 사실이 없는 자  

아래 그림과 같이 국민주택 청약 1순위가 되기 위한 조건은 해당지역에 따라 조금씩 상이합니다. 하지만 많은 분들이 해당될 것으로 예상되는 투기 및 청약 과열지구 기준으로 가입기간 2년 이상 및 납입 횟수 24회 이상의 조건을 먼저 갖추시기를 권유드립니다. 주위에서 흔히들 2년 동안만 열심히 납입하라는 이유가 사실은 여기에 근거하고 있습니다.

<국민주택 1순위 조건>

그럼 이제 1순위가 되기 위한 조건을 갖췄다면 이번에는 청약 당첨을 위한 조건이 필요합니다. 위에서 언급드린 것처럼 청약 1순위는 예선전이고, 실질적인 결승전은 청약 당첨이 되는 것이기 때문입니다. 사실 국민주택에서 청약당첨을 위한 심사 기준은 상당히 심플합니다.

• 40㎥ 이하 : 3년 이상의 무주택세대 및 저축 총액이 많은 자 
• 40㎥ 이상 : 3년 이상의 무주택세대 및 납입 횟수가 많은 자 

여기서 재미있는 사실은 국민주택 선정을 위해서는 이글의 서두에서 말씀드린 가점제는 전혀 필요 없습니다. 즉 젊은 청년들에게도 당첨 가능성이 열려있는 곳이 바로 국민주택 청약입니다.

 

민영주택  1순위 선정 및 청약 당첨

민영주택 1순위에 선정되기 위해서는 아래와 같은 조건이 필요하며, 단 국민주택 1순위와 동일하나 차이점은 1 주택자도 가능하다는 겁니다.

• 입주자 모집 공고 기준, 해당지역에 거주 혹은 인근 지역에 거주 
• 무주택자 혹은 1 주택자
• 5년 이내 당첨 사실이 없는 자  

<민영주택 1순위 조건_1>

위 그림과 같이 민영 주택의 경우 가입기간은 있으나, 납입 횟수는 예치금으로 대체한다고 합니다. 
즉, 민영주택의 경우 1순위 조건이 되기 위해서는 아래그림과 같이 납입 횟수를 대체한 해당 지역 및 면적별로 예치금 기준을 만족해야 비로소 1순위 자격이 완성됩니다. 

<민영주택 1순위 조건_2>

이제까지는 민간주택에 대한 1순위에 선정되기 위한 조건을 살펴봤습니다. 즉 민간주택 청약성공을 위한 1차 예선전을 치른 것이며, 이제는 청약 당첨을 위한 결승전 차례입니다. 아래 그림과 같이 드디어 가점제가 필요한 시점이 되었습니다.

사실 일반적으로 많은 분들이 선호하는 민영주택, 서울 경기권 지역에 소위 말하는 33평 기준의 아파트라면 가점제가 매우 중요하게 작용합니다. 왜냐하면 여전히 가점제 비율이 70%로 매우 높기 때문입니다.

<민영주택 청약 당첨 조건>

 

주택청약 종합저축 마무리

대한민국에서는 일반적으로 주택에 대한 소유욕이 강한 것으로 알려져 있습니다. 그래서 전 세계 유일하게 주택청약이라는 제도를 정부주도로 운영하고 있으며 수많은 이해집단의 형평성을 유지하고자 대상자 선정부터 청약 당첨까지 많은 부가적인 조건들이 있어 매우 복잡하게 구성되어 있습니다. 다만 내가 정한 목표 Targer을 명확히 하고 이에 대한 조건을 하나씩 분석해 가면서 필요한 조건들과 청약 당첨을 위한 상세한 전략들을 이 글을 통해 세워나가시길 바랍니다.