주택담보 대출에 사용되는 LTV DTI DSR 완벽 정리

 

 

 

주택담보 대출에 사용되는 LTV DTI DSR은 정부에서 주택 구입을 위한 대출한도를 설정하는 데 사용하는 지표입니다. 이러한 용어가 필요한 이유와 LTV DTI DSR에 대하여 일상용어로 바꾸어 아주 쉽게 설명드리겠습니다.

<주택담보대출 LTV DTI DSR>

주택 담보 대출에 LTV DTI DSR은 왜 필요한가? 

많은 분들이 이미 들어보신 용어이지만 영어 단어가 일상적이지 않아 조금은 헷갈리실 수도 있습니다. 그리고 한국말로도 직관적으로 쉽게 다가오는 단어는 아닙니다. LTV DTI DSR이 필요한 이유는 심플하게 주택 구입을 위한 대출 심사에 객관적인 지표로 사용하기 위함입니다. 그럼 위 세 가지 규제들이 왜 필요한지에 대하여 일상 용어로 설명드리겠습니다.

외벌이에 아이 둘과 와이프 총 4 식구의 생계를 책임지는 올해 40세의 박대한 씨는 현재 서울의 대기업에서 근무 중이다. 박대한 씨에게 얼마까지 대출을 해줘야 조금씩 아끼면서 아이들 학원 보내고, 적당히 외식도 하면서 은행 대출금도 연체되지 않고 건전하게 갚아가면서 살아갈 수 있을까? 과연 박대한 씨의 대출 한도는 얼마로 정해야 할까? 

정부는 항상 적절한 대출한도에 대하여 고민합니다. 정부는 부동산 가격이 너무 오르지도, 너무 떨어지지도 않으면서 위의 예시의 박대한 씨처럼 적당한 소비생활도 하면서 대출금도 잘 갚아 나아가기를 원합니다. 적당한 소비 생활이란 대한민국 경제의 내수침체를 막고자 하는 것이며, 대출금도 잘 갚아 나아기를 원하는 건 대출 부실화를 최소화하기 위함입니다.
결론적으로는 적정한 대출 한도를 정하기 위한 목적으로 LTV DTI DSR이라는 제도를 적용된 이유입니다.

 

 

 

주택 담보 대출에 LTV DTI DSR은 각각 무엇을 의미하는가?  

앞서 적정한 주택 담보 대출 한도를 정하는 것이 가장 중요하다고 말씀드렸습니다. 그럼 적정한 주택담보 대출한도는 어떻게 정할까요? 적정한 이라는 애매한 단어를 명확히 하기 위하여 LTV DTI DSR이라는 용어가 필요하게 되었습니다. 

 

LTV  란 무엇인가?

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자입니다.
Loan은 대출을 의미하고, Value는 아파트 가격(가치)이며, Ratio는 비율입니다.
아래에 표시된 예시를 보시면 쉽게 이해가 되실 겁니다. 

10억짜리 아파트(Value)를 구매하고자 하는데 대출은 4억(Loan)이 필요합니다. LTV는 40%입니다.
5억짜리 아파트(Value))를 구매하고자 하는데, 대출은 1억(Loan)이 필요합니다. LTV는 20%입니다.
LTV =  대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100 (주택담보 대출 비율)

LTV는 주택을 구매하는 데 있어서 주택 가격 대비 몇 퍼센트까지 대출을 허가할지에 대한 한도를 정하는 것입니다.

 

 

DTI 이란 무엇인가

DTI는 Debt to income의 약자입니다. 
Debt은 부채, 빚을 의미하고, Income은 소득, 월급을 의미합니다.
아래에 표시된 예시를 보시면 쉽게 이해가 되실 겁니다. 단, 여기서 아래 DSR과 구분하여 이해하시기 위해서는 주택담보대출 상환액에 원금만 포함되어 있고 이자는 제외되어 있다는 사실입니다.

연봉(Income)이 1억입니다. 4천만 원(Debt)은 주택담보 대출원금 갚는 데 사용합니다. DTI는 40%입니다.
연봉(Income)이 6천입니다. 3천만 원(Debt)은 주택담보 대출원금 갚는 데 사용합니다. DTI는 50%입니다.
DTI = 모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출(원금+ 이자) / 연소득 × 100  (총부채 상환비율)

만일 연봉이 1억인데 대출원금 및 이자를 갚는데 9천만 원을 사용한다고 하면, 생활비에는 1천만이 남습니다. 그럼 1천만 원으로 1년 동안 통상적인 일상적인 소비 활동을 할 수 있을까요? 한다고 하더라도 아껴야 할 부분들이 많습니다. 이는 곧  내수 경제에 악영향을 미치게 됩니다, 아니면 대출금을 갚지 못하는 부실 채권의 리스크를 가지게 될 것입니다. 즉 위에서 말씀드린 정부가 가장 우려하는 내수침체 혹은 부실 채권이라는 상황이 벌어지게 됩니다. 그래서 정부는 주택담보 대출 심사 시 소득 대비 원리금을 갚고 남는 금액이 적절하며 일상생활을 할만한지에 대하여 평가하는 것입니다.

 

 

 

DSR 이란 무엇인가

DSR Debt Service Ratio의 약자입니다. 
Debt은 부채, 빚을 의미하고, 여기서 Service는 소득, 월급을 의미하는 것이 아닌, 모든 부채에 대한 원금 및 이자를 의미합니다. 이 부분에 DSR과 DTI를 많은 분들이 헷갈려하시는 거 같습니다. 
아래에 표시된 예시를 보시면 쉽게 이해가 되실 겁니다. 단, 여기서 중요한 것은 위의 DTI와 다르게 DSR은 모든 대출에 대한 원금과 이자를 포함했다는 부분입니다.

연봉이 1억입니다. 4천만 원(Debt Service)은 모든 대출원금, 이자를 갚는 데 사용합니다. DSR는 40%입니다.
연봉이 6천입니다. 3천만 원(Debt Service)은 모든 대출원금, 이자를 갚는 데 사용합니다. DSR는 50%입니다.
DSR = 모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출(원금+ 이자) / 연소득 × 100 (총부채 원리금 상환비율) 

DSR은 위의 DTI와 개념은 비슷합니다. 하지만 대출금을 갚아나가는 데 있어 모든 부채(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금 등)에 대한 원금 + 이자까지 포함한 부분을 비용으로 처리하고 나머지 남는 금액을 가지고 일상적인 생활이 가능한지를 판단하는 지표입니다. 즉 DTI보다는 대출을 최소화하기 위한 강력한 조치라고 이해하시면 됩니다. 

 

 

주택 담보 대출 LTV DTI DSR 마무리  

평소 많이 들어보고 뉴스에서 접했지만 조금은 머릿속에 바로 이해되지 않았던 부분이 주택담보 대출의 LTV DTI DSR이었습니다. LTV는 내가 살려고 하는 주택가격 대비 얼마까지 빌릴 수 있을까에 대한 개념이고, DTI는 나의 소득으로 주택 담보대출에서 원금을 갚고 건전한 소비활동이 가능한지, DSR은 나의 소득으로 주택 담보 대출 및 신용대출까지 포함하여 원금과 이자를 제외하고 건전한 소비활동이 가능한지에 대하여 평가하는 지표입니다. 세 가지 용어를 명확히 이해하고 정부에서 시시각각 변화는 정책에 따라 대출관리를 합리적으로 해야 할 것으로 판단됩니다.