부동산 시행사,시공사, 신탁사의 차이 및 대한민국 시행사의 구조적 문제점

 

 

 

부동산에서 말하는 시공사, 시행사, 신탁사의 차이를 알아보고 특히 대한민국에서 시행사의 문제점 및 잠재된 구조적 리스크에 대하여 말씀드리겠습니다.

 

 

<시행사의 구조적 문제점>

 

 

 대한민국에서 부동산이란? 

학창 시절 우리는 인간이 살아가는데 3가지 필수요소는 의식주(衣食住)라고 배웠습니다. 그런데 성인이 되어 대한민국에서 살다 보니 3가지 모두 필요한 것은 맞으나 특히 주(住 살다 주)에 해당하는 집(부동산)만큼은 우리가 배웠던 생존이란 의미보다는 현대사회 계급을 나누는 새로운 기준이 되어버린 듯합니다.
최근 뉴스에 지속 언급되는 PF(Project Financing) 부실이라는 용어와 함께 언급되는 천문학적인 숫자의 부채를 보면서 대한민국에서의 부동산에 대한 접근방식이 학창 시절 배운 데로 생존을 위한 순수한 접근이 아닌 지나친 탐욕으로 얼룩져 있는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 
그럼에도 불구하고 분명 부동산은 특히 대한민국에서 좋든 싫든 반드시 우리가 알고 있어야 하는 중요한 분야가 되어 버린 지 오래입니다. 특히 일반인들은 다소 헷갈리는 부동산에서 말하는 시행사, 시공사, 신탁사에 대한 정확한 의미를 알아보고 아파트 분양과정 및 그리고 그 과정에서 매우 중요한 역할을 하고 있는 시행사가 가지고 있는 구조적 리스크에 대하여 알아보겠습니다.    

 

 

시행사, 시공사, 신탁사 개념 정리

어느 날 A라는 친구가 소규모 건설일을 하는 B라는 친구에게 전화를 하였습니다. A가 원래 살고 있던 집이 오래되어 다시 높게 지어 일부는 월세를 줄 생각이라면서 B라는 친구에게 집을 지어질 수 있는지 부탁합니다. B라는 친구는 흔쾌히 수락합니다. 하지만 A라는 친구가 수중에 집을 다시 건설할만한 돈이 있는지 모르겠습니다. 그리고 돈이 있다고 하여도 확실히 하고 싶었습니다. 그래서 B는 학창 시절부터 신뢰하고 있던 C라는 친구를 통하여 모든 건설자금을 관리하도록 맡기는 게 어떨지에 대하여 A에게 제안하였습니다. 다행시 A, C라는 친구가 모두 수락하였습니다.   

 

• A는 살고 있는 집을 재건축하여 본인이 들어가 살고, 일부는 월세를 주겠다고 합니다. 그리고 건물을 다시 지을만한 자금도 대출을 포함하여 준비되어 있다고 합니다. 즉 이번에 집을 철거하는 것부터 자금조달 및 완공까지 모든 계획을 세우고 있습니다. A라는 친구는 바로 '시행사'입니다. 

 

 

 

 

 

 

• B는 건설업을 하고 있는 친구입니다. 그리고 A라는 친구에게 의뢰를 받아 집을 멋있게 지어주고 건설비를 받으면 돈을 벌 수 있습니다. B라는 친구는 바로 '시공사'입니다. 
• C는 A에게 건설비에 투입되는 자금과 운영에 관련된 권한을 위임받습니다. 그리고 건물이 진행되는 상황에 따라 A와 B에게 알리고 B에게는 약속된 건설비를 지급합니다. C라는 친구는 바로 '신탁사'입니다.   

실제 아파트를 준공하는 기준으로 보면, 시행사는 토지를 매입하고 은행에 대출을 받고 건설사를 선택하고 최종 완공된 아파트를 일반사람들에게 판매를 하는 모든 일련의 과정에서의 '책임이 있는 사업 주체'를 말합니다. 여러분들이 아파트 모델하우스를 방문하면 웃으면서 맞이하는 직원을 본 적이 있을 겁니다. 이들이 바로 시행사에서 고용한 분양대행사의 직원입니다. 물론 때로는 시행사 직원일 수도 있습니다. 아무튼 이 분들은 우리가 흔히 알고 있는 건설사와는 상관없는 분들입니다.  그럼 시공사는 간단합니다. 우리가 일반적으로 알고 있는 삼성물산, GS건설, 현대건설 등의 건설사를 시공사라고 합니다. 즉 시공사는 사업의 주체인 시행사로부터 받은 견적서를 기반으로 약속대로 실제 건물을 짓고 기한에 맞춰 최종완공하는 행위를 합니다. 
마지막으로 신탁의 용어를 풀어보면 '믿고 맡긴다'라는 의미입니다. 위에서 시행사는 현재 진행되는 모든 사업의 주체라고 말씀드렸습니다. 그런데 토지매입, 은행대출, 인허가 등 많은 행정적인 업무를 처리하는데 어려움이 있을 수 있습니다. 이를 전문적으로 대신해 주고 처리해 주는 역할과 함께 아파트 분양과정에서 일어나는 모든 현금 흐름을 관리감독하는 기능을 수행하는 곳이 바로 신탁사입니다. 우리가 부동산 매매를 할 때 보통은 중개업소를 통해 거래를 하는데, 이때 부동산 중개역할을 하는 중개업자가 일종의 신탁사와 같은 개념입니다. 

 

 

 대한민국의 시행사의 현황 및 문제점

위에서 우리는 시행사, 시공사, 신탁사에 대하여 알아보았습니다. 이 글을 읽으시는 분들 중에서 혹시라도 이름을 댈 수 있는  시행사가 하나라도 있으신지요? 우선 시공사는 각종 건설회사를 지칭하는 것이니 대부분 알고 계실 것이고 상당수 유명한 건설사의 경우 대부분 상장되어 있으니 그 규모와 재무 구조의 안정성에 있어서도 어느 정도 신뢰가 갈 것입니다.
그리고 다소 생소하게 들리는 신탁사 역시 한국토지신탁, 하나자산신탁, KB부동산 신탁 등 한 번쯤은 들어보셨을 가능이 큽니다. 
하지만 시행사의 매우 중요한 역할인 토지매입부터 최종 분양까지 모든 일련의 사업 주체임에도 불구하고 어느 일정 조건만 만족하면 부동산 개발업자로 등록하여 개발에 참여할 수 있습니다. 그만큼 자금력이나 사업을 운영할 수 있는 능력이 취약할 수 있습니다.

부동산 개발업의 경우 자본금은 법인은 3억 원, 개인은 6억 원을 갖추면 부동산 개발업을 등록할 수 있으며, 2022년 말 기준으로 2,715개가 등록되어 있으며 미등록 개발업자까지 포함하면 6만여 개 수준이라고 합니다.

 

문제는 시행사를 일컫는 부동산 개발업자의 자본금 규모가 너무나 작다는 것입니다. 그래서 통상 아파트를 지을 때 기본적으로 필요한 토지매입에 대하여 보통은 자기 자본 5~10%만을 가지고 사업시도를 합니다. 그럼 나머지는 무엇으로 채울까요? 바로 대출입니다.

 

 

예를 들어 1,000억 정도의 해당하는 토지를 매입해야 하는데, 사업 인허가도 승인되지 않은 상황에서 나머지 900억을 대출로 채워야 한다면 어떤 은행이 빌려 줄 수 있을까요? 그래서 보통은 제1 금융권에서는 대출이 안되고, 상대적으로 금리가 10~20% 정도로 매우 높은 캐피털, 카드사, 증권사등의 제2 금융권에서 대출이 이뤄집니다.      

하지만 크게 문제는 없어 보입니다. 과거 고 정주영 회장께서 조선소를 세우기 위한 필요한 자금을 받기 위하여 거북이 그림이 그려진 500만 원짜리 지폐를 통해 설득했다는 유명한 일화는 바로 대한민국의 부동산 시행사에서도 얼마든지 가능한 기적이기 때문입니다. 

사실 정주영 회장의 유명한 일화는 결과적으로 사업에 성공했기 때문에 그 일화가 지금까지 회자되는 것처럼, 시행사의 위와 같은 과감한 시도 역시 지금까지 대한민국에서 지속 부동산 가치 상승을 기반으로 성공했기 때문에 가능한 것입니다.

아래 그림과 같이 시행사는 토지매입 → 토지소유권 확보 → 건축 인허가 → 착공 → 준공 및 분양의 과정으로 사업을 시행합니다. 예시들 들어 과정을 따라가겠습니다. 

• 토지매입 검토 : 토지 매입에 1,000억이 필요하지만 시행사는 100억 밖에 없습니다. 
• 토지 소유권 확보 : 하지만 제2 금융권에서 10~20%의 고금리로 900억을 대출받았습니다. 물론 제2 금융권도 리스크가 상당합니다. 
• 건축 인허가 : 다행히도 건축 인허가가 완료되었으며, 이제 제1금융권에 찾아가 2,000억을 대출받습니다. 그리고 금리가 비싼 제2금융권의 900억 원 먼저 상환합니다.  
• 착공  : 이제 잔여금 1,100억이 남았습니다. 하지만 자금이 부족합니다. 이제 몇 년 뒤 완공될 아파트를 일반사람들에게 분양합니다. 그리고 계약금 등의 일부 분양금을 받아 1,000억을 조달합니다. 이 역시 대출의 일종입니다.  
• 준공 및 분양 : 드디어 준공과 분양이 성공적으로 끝났습니다. 건설사에 공사비용을 지불하고 시행사는 많은 돈을 벌어 제1금융권의 대출도 무사히 상환할 수 있었습니다. 시행사는 다시 많은 돈을 버는 데 성공하였고 대한민국에서 부동산 불패는 지속될 거라고 믿으며 또 다른 사업을 구상합니다.  

<시행사의 사업 과정 및 자금 흐름도>

 
   

보시다시피 가장 큰 문제는 시행사들이 사업을 진행하는 과정에서 자기 자본비율이 지나치게 낮고 대부분 대출을 통한 자금 조달이 이뤄진다는 것입니다. 그리고 대출을 다시 대출로 갚는 형태로 운영됩니다. 통상적으로 2 금융권에서 빌리는 대출을 브릿지론(Bridge Load)이라고 부르며, 제1금융권에서 빌리는 대출을 본 PF(Project Financing)이라고 합니다. 그리고 이 둘을 합쳐서 PF(Project Financing)이라고 합니다. 그리고 제1금융권의 대출인 본 PF단계에서 통상 은행은 시공사인 네임밸류를 가진 건설사를 보증으로 세우는 것이 일반적입니다.
그럼 자연스럽게 연쇄적으로 금융권의 대출 및 선분양 계약자의 계약금, 건설사 보증, 시행사까지 기나긴 파이프 라인을 통하여 모두 복잡하게 자금이 이어져 있습니다. 만일 부동산 경기가 좋지 않아 최종 미분양이 발생하거나, 어느 한 곳이라도 문제가 생기면 연쇄적 피해가 일어날 수밖에 없는 구조로 되어 있습니다. 
과거 미국발 금융위기인 리먼브라더스 파산이 비우량 주택담보대출을 의미하는 서브프라임으로 발생했으며, 2024년 최근 대한민국에서 일어나는 모 건설사의 워크아웃 신청이 바로 연쇄적으로 이어져 있던 그리고 매우 단단해 보이던 연결 고리가 끊어져 발생한 사건입니다. 

 

워크아웃에 대한 정확한 의미는 아래 포스팅 글 참조하시기 바랍니다.

워크아웃(Work Out)이란 무엇이며 역사적 배경 및 법정관리와 다른 점

 

 

시행사, 시공사 차이점  및 대한민국의 시행사 문제점 마무리

이 글의 서두에서 말씀드린 인간이 살아가는데 필요한 필수요소 의식주 중에서 주(住)에 해당하는 집이라는 개념이 대한민국에서는 그 순수성이 이미 많이 퇴보된 듯합니다. 부동산 사업은 무조건 성공했었고 앞으로도 성공한다는 뿌리 박힌 관성의 누적으로 위에서 말씀드린 구조적, 태생적 리스크를 가질 수밖에 없는 과정으로 운영되어 왔습니다. 주식투자는 남의돈 빌려서 하는 것이 아니라고 다들 말하지만, 부동산 투자는 무조건 오를 테니 남의 돈 빌려서 해도 된다라는 인식은 저출산, 청년빈곤층 증가, 초고령화 사회를 맞은 대한민국에서 이제는 과거처럼 높은 성장률이 보장되지 않는 상황에서 우리의 소득보다 이미 너무 높아져 버린 부동산 가격으로 인한 젊은 층의 박탈감 그리고 이를 지켜내려는 기존 기성세대의 욕심 등 이제는 다시 생각해봐야 하는 포인트가 아닐까 판단됩니다. 위에서 말씀드린 누가 봐도 고위험의 사업 구조, 그리고 대규모의 이자비용을 수반할 수밖에 없는 사업 운영 관행이 분양가격을 높일 수밖에 없었던 이유가 되기 때문입니다.