PF(프로젝트 파이낸싱)대출이란 무엇이며 문제점 및 해외 PF 운영 비교

 

 

PF(프로젝트 파이낸싱) 대출이란 정확히 무엇이며, 특히 대한민국에서 PF대출에 대한 구조적 리스크 및 문제점에 대하여  

해외의 PF 운영 현황과 비교설명 하겠습니다.

 

 

<PF대출이란 무엇이며 문제점 파악하기>

 

 

PF(Project Financing) 대출이란 무엇인가? 

부동산에서 흔히 사용하는 'PF(Project Financing) 대출'이라는 용어는 많이 들어보셨을 겁니다. 우선 여기에서 사용된 Project에 대한 용어를 명확하게 이해할 필요가 있습니다. Project라는 단어는 라틴어의 'Projectus'가 어원이며 '앞으로 던져진' '앞으로 던지다'는 의미로 미래에 일어날 일이나 계획된 일 자체를 말합니다. 즉 현재가 아닌 미래의 어떠한 가능성을 말하는 의미입니다. 이러한 Project의 의미는 부동산에서의 PF대출에서도 그대로 적용됩니다.
부동산에서 사용하는 PF대출이란 아직 완공된 것은 아니나 곧 완공될 미래의 아파트를 담보로 대출을 시행하는 행위를 말합니다. 사람마다 다르기는 하지만 일반적으로 우리는 '은행문턱이 높다'라는 말을 많이 사용합니다. 그만큼 은행과의 대출을 실행하기 위해서는 현재 기준으로 가치가 있는 물적 담보나 최소한 안정적인 직업을 가지고 있다는 신용을 제공해야 가능합니다.
물론 PF대출 자체에도 어느 정도의 이름 있는 건설사의 보증과 책임준공이라는 담보가 기본적으로 포함되기는 하지만 구조적으로 대규모 대출임에도 불구하고 특별한 담보 없이 지금까지의 부동산 불패신화라는 성공에 대한 관성의 누적으로 리스크를 안고 지금까지 대한민국에서 운영 및 정착되어 왔습니다.  

PF대출은 보통은 크게 ①브릿지론 ②본 PF라는 두 가지 형태로 나누어집니다.  

 

 

 

 

 

 

• 브릿지론 : 제2 금융권에서 받는 대출이며, 시행사가 토지매입을 목적으로 비교적 10~20%의 고금리로 조달
• 본 PF대출 : 제1 금융권에서 받는 대출이며, 시행사가 실제 건물을 짓기 위하여 필요한 공사대금을 브릿지론보다는 저금리로 조달하며, 보통은 본 PF대출을 이용하여 브릿지론을 상환하는 용도로도 사용됩니다.   

<브릿지론과 본 PF대출의 모식도>

 

 

 PF대출에 문제점은 무엇인가?

2023년 2월경에 대우건설이 울산의 주상복합 개발사업에 대한 PF대출 보증 440억을 상환하고 수주를 포기했다는 기사가 보도되었습니다. 예를 들어 우리가 부동산에서 10억 원의 아파트 매매계약서를 쓰고 계약금으로 1억 원을 지불하였으나, 추후 집값이 떨어진다고 판단하여 계약금 1억 원을 포기하였다고 가정하겠습니다. 물론 미래에 더 큰 손실을 볼 가능성을 회피하고자 어쩔 수 없이 계약금 1억 원에 해당하는 손실을 감수한 것이나 순간의 잘못된 판단으로 인한 금전적 손해는 마음이 많이 쓰릴 겁니다. 위에서 말씀드린 대우건설의 440억 원이 위의 케이스와 잘못된 판단으로 인한 금전적 손해라는 점은 비슷하지만 그 내용은 조금 다릅니다. 

<대우건설의 440억원 PF대출 보증에 프로세스>

 

위 그림과 같이 시행사는 토지매입을 위하여 브릿지론 900억 원을 제2 금융권에서 대출받았습니다. 그런데 그 과정에서 시공사로 이미 선정된 대우건설이 440억을 채무보증을 섰습니다. 그리고 이제 본격적인 사업진행을 위하여 시행사는 본 PF대출을 시도하는 중이었습니다. 이때 대우건설은 여러 가지로 이유로 사업성이 떨어진다고 판단하여 삽 한번 떠보지도 전에 시행사 대출비용에 대한 채무보증 440억 원을 제2금융권에 지급하고 사업을 포기한 것입니다.     

이러한 예시를 통하여 다시 본론으로 돌아와서 PF대출의 문제점이 무엇이라고 생각되시는지요? '왜 건설회사가 채무 보증을 서야 하는가' 하는 의문도 맞는 말이지만 근본적으로 '왜 시행사 스스로 건설사 보증 없이 대출을 받을 수 없었는가'에 대하여 말씀드리는 것이 목적입니다.  

 

 

 

통상 사업에 대한 모든 책임이 있는 주체로 일컬어지는 시행사는 자본금이 그리 크지 않습니다. 예를 들어 건물을 짓기 위한 필요한 토지 매입금액이 100억이라고 하면 시행사가 가지고 있는 자기 자본은 10~20억 정도 수준입니다.
실제 위의 대우건설의 경우에는 시행사는 사업진행을 위해 필요한 토지매입 금액 1,000억 원 마련을 위하여 본인 자금 100억 원 그리고 나머지 900억 원은 브릿지론이라는 형태의 비교적 금리가 높은 캐피털, 증권사로부터 900억 원을 대출하였습니다. 이 과정에서 시행사로 선정된 대우건설은 브릿지론 900억 중에서 440억 원을 보증한 것입니다.  

사실문제의 본질은 대한민국에서의 시행사는 자기 자본금 비율이 너무 작다는데서 출발하며, 그리고 시행사가 되기 위한 '부동산 개발업 등록 기준'이 법인의 경우 자본금 3억 원, 개인은 자산평가액 6억 원이면 가능하는다는 것입니다.  

대한민국에서 아파트나 건물을 착공하는 데 있어서 복잡하게 얽힌 그리고 자기 자본이 적은 상태에서 대부분 사업이 진행된다는 것이며, 그 과정에서 어쩔 수 없이 규모가 큰 건설사의 채무 보증이 들어갈 수밖에 없는 구조이면서, 만일 부동산 경기가 좋지 않아 누군가 하나라도 여기서 문제가 된다면 연쇄적인 재무 리스크에 도출된다는 것입니다. 

위에서 말씀드린 대우건설이 보증한 440억 원이 만일 조 단위의 매우 큰 금액이었다면 '찻잔의 폭풍'으로 끝나지 않았을 겁니다. 2024년 현재 대한민국에서 문제가 되고 있는 모 건설사의 PF대출 문제로 인한 '워크아웃'은 그 규모가 감당할 수준이 아니라서 수면 위로 드러났을 뿐 결국은 위와 같은 프로세스에서 나온 구조적 문제이기 때문입니다.

 

워크아웃(Work Out)에 대한 정확한 의미 및 용어에 대한 배경은 아래 글 참조 하십시오.

워크아웃(Work Out)이란 무엇이며 역사적 배경 및 법정관리와 다른 점

 

아파트를 건설하는 데는 크게 시행사, 시공사, 그리고 금융권이라는 3가지 주체가 서로 물고 물리는 관계로 복잡하게 진행됩니다. 그런데 시행사는 지나치게 영세하고 자본규모가 작으며 그럼에도 불구하고 사업을 진행하는데 크게 제제가 없는 법적인 한계, 이러한 영세한 시행사에 기대어 대규모 대출을 진행하면서 이자수익을 챙기는 금융권, 그래서 반드시 필요한 시공사의 연대보증 및 책임준공, 그리고 여기에 아파트가 지어지기도 전에 우리 같은 일반시민들이 지급하는 초기분양 계약금 등 많은 리스크를 짊어질 수밖에 없는 구조로 진행됩니다. 그럼에도 불구하고 지금까지 최소한 대한민국에서는 이러한 복잡하게 얽히고 고 위험의 사업진행 방법이 과거 미국의 서브프라임으로 인한 리먼브라더스 사태인 금융위기라는 전례가 있었음에도 불구하고 아무런 조치도 취해지지 않는다는 것입니다.    

 

 

 해외의 PF 운영 현황은 어떠한가

앞서 대한민국의 PF 대출의 구조적 문제는 시행사라는 사업주체의 너무 작은 자기 자본금에서 시작한다는 것이라고 말씀드렸습니다. 그리고 시행사가 되기 위한 '부동산 개발업 등록'기준이 너무 가볍다는 것입니다. 

하지만 미국의 경우에는 시행사의 토지매입을 위한 담보대출 비율은 보통은 LTV 40~50% 정도이며, 이는 PF대출의 경우 '비소구 대출'의 LTV를 최대 60%로 제한하기 때문입니다.

여기서 '비소구 대출'이란 주택매매가가 대출금보다 낮아질경우 주택만 포기하면 더 이상의 상환의무는 없어지는 것을 의미합니다. 예를 들어 3억 원 주택을 매수하는 2억의 대출을 받았는데 만일 주택가격이 하락하여 1억 9천만 원이 된다면 주택만 넘기면 대출상환은 완료된 것이며, 은행은 1천만 원을 손실처리하는 개념입니다.  

 

미국의 경우 비소구 대출의 LTV가 최대 60%이므로 혹시라도 부동산 가격이 떨어질 가능성을 염두하여 시행사의 담보대출비율이 LTV 40~50% 정도로 묵시적 합의로 정착된 것으로 판단됩니다.  

또 한 가지 큰 차이는 미국은 투자자들로부터 추가자금을 확보해 위에서 말씀드린 토지매입 대출금인 브릿지론을 모두 상환하고 본 PF대출을 순수히 건설자금을 조달하는데만 사용한다는 차이가 있습니다. 그리고 이러한 PF대출에서 있어서 건설사의 채무보증이 없다는 것도 대한민국과 다른 점입니다.

 

<대한민국 vs 미국의 시행사 PF 대출 프로세스 비교>

 

대한민국의 시행사, 시공사, 신탁사의 의미 및 대한민국 시행사의 구조적 리스크에 대한 내용은 아래 글 참조 하십시오.

부동산 시행사,시공사, 신탁사의 차이 및 대한민국 시행사의 구조적 문제점

 

 

 

 PF대출이란 무엇인가 마무리

학창 시절 운동회에서 친구와 서로 다리를 묶어 경주를 했던 경험이 있으실 겁니다. 보통은 서로 간의 신뢰 및 협동해야 할 필요가 있다는 교훈을 주기 위하여 사용하는 예시이기도 합니다. 하지만 대한민국의 PF대출에 적용해 보면 약 10명의 친구들이 서로 다리를 묶고 '하나둘하나둘' 하면서 보조를 맞추는 행위와 비슷합니다. 보기 좋을지 몰라도 이중 단 한 명이라도 넘어지거나 이탈하는 순간 그 결과는 10명의 친구들에게 연쇄적으로 영향을 미치게 됩니다. 즉 그만큼 위에서 지속 말씀드린 구조적 리스크를 가지고 있습니다. 그리고 분명한 건 PF대출이리는 부분에 있어서는 비록 한 친구의 실수가 모든 친구들을 넘어지게 만들었어도 끝까지 최선을 다하는 아름다운 이야기로 끝나지는 않는다는 사실을 명확히 인지해야 합니다.