전세자금대출 자격조건 및 금리,한도 알아보기(신혼부부버팀목 전세대출)

 

 

 

 

 

전세자금대출 중 신혼부부를 대상으로 비교적 저금리로 전세금을 대출해 주는 '신혼부부버팀목 전세대출'에 대하여 알아보겠습니다. 쉬운 예제를 통하여 실제 받을 수 있는 금리, 그리고 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지에 대해서도 설명하겠습니다.

 

<전세대출 및 버팀목신혼부부전세대출>

 

 

 신혼부부버팀목 전세 대출이 반드시 필요한 이유

이 글을 작성하고 있는 저는 40대 후반으로 따지자면 기성세대에 속하며, 소위 말하는 '라테시절'에 대한 향수를 가지고 살고 있는 세대이기도 합니다. 일반 회사에서 일하고 있는 제가 요즘 많이 느끼는 바가 부고는 많이 받고 있으나 그에 반해 결혼한다는 청첩장은 거의 받기가 힘듭니다. 요즘 부쩍 대한민국 뉴스에 도배되고 있는 출생아 감소로 인하여 대한민국의 미래를 걱정하는 목소리가 커지고 있는데, 이를 단순한 논리로 원인을 따라가 보면 혼인률이 떨어지기 때문이고 돈이 없기 때문이고 취업이 안되기 때문이고, 혹은 결혼은 했으나 아이를 출산하지 않는 이유는 역시 돈이 없기 때문이고, 아이를 양육할 주거공간을 마련하기 어렵기 때문이고 등등 결국은 모든 건 돈으로 귀결되는 게 현실인 것 같습니다. 

아래 그림은 최근 10년간의 대한민국의 출산아 수와 혼인율에 대한 통계 그래프입니다. 멀리도 가지 않고 불과 2013년부터 2023년까지 10년 만에 일어난 참극입니다. 

• 출생아수 : 2013년 48만 명 → 2023년 23만 명으로 10년 만에 52.4%가 감소했습니다.
• 혼인건수 : 2013년 32만 건 → 2023년 19만 건으로 10년 만에 40.0%가 감소했습니다.

사실 2013년 출생아수 및 혼인건수 자체가 지금은 커 보이지만, 과거 70 ~ 80년대 신생아수가 80만~100만 명 시대였음을 감안하면, 아주 간단하게 20년의 시간이 흐른 뒤에 지금의 20만의 아이들이 저와 같은 100만 명의 기성세대를 부양하기 위한 각종 세금과 비용에 대한 부담을 가질 수밖에 없는 구조는 어쩌면 돌이킬 수 없는 현실이 되었습니다.

<13년부터 23년 대한민국 출생아수, 혼인건수 통계>

이러한 문제로 최근 대한민국에서는 유독 청년을 위한 복지 정책들이 쏟아지고 있는데 그중 하나가 오늘의 주제인 '신혼부부 버팀목 전세대출'입니다. 그런데 밑에서 다시 설명드리겠지만 전세 보증금을 받을 수 있는 조건의 집 전세가격 최대한도가 수도권 4억 원, 수도권 외 3억 원입니다. 간단하게 말씀드리면 만일 서울에 거주하신다면 전세 4억 원 이하의 집에 들어가야 신혼부부버팀목전세대출의 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 그런데 서울아파트의 평균 전세 시세가 2024년 기준으로 6억 4천만 원 정도입니다.
혼인건수가 1년에 최소한 40만 쌍 정도 있었던 과거 80 ~90년대가 아니라, 현재는 1년 혼인건수가 19만 건으로 그 모수자체가 반 이상으로 감소했다는 사실을 인지한다면 좀 더 현실적이고 적극적인 정책을 펼쳐야 하는 것이 아닌가 생각됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 신혼부부버팀목전세대출 

신혼부부를 위한 전세대출의 공식적인 이름은 '신혼부부버팀목 전세대출'이며, 이는 크게 '한국주택금융공사(HF)'와 '주택도시보증공사(HUG)'에서 운영하고 있습니다. 두 공사의 차이는 대출한도 보증기준이 한국주택금융공사는 연간소득을 기준으로 하고, 주택도시보증공사는 주택의 가치를 기준으로 한다는 것입니다. 이는 아래에서 다시 설명드리겠습니다.  

그럼 간단히 신혼부부버팀목 전세대출에 대하여 요약하자면, ①부부합산 세전기준의 연소득이 7,500만 원 이하, 순자산가액이 3.45억 원 이하이며, 무주택 세대주, 혼인기간 7년 이내 혹은 3개월 내 결혼 예정자인 신혼부부가 대상이며, ② 전세로 살고자 하는 주택의 전세금이 수도권 4억 원 이하, 수도권 외 3억 원 이하의 집이어야만 하며 대출은 임차보증금의 최대 80%까지 가능합니다. 그리고 ③가장 중요한 대출금리는 부부소득 및 임차보증금에 따라 최소 연 1.5% ~ 최대 연 2.7%까지입니다. 

 

전세자금대출(신혼부부버팀목) 자격요건 

이름자체에서 신혼부부라는 단어가 들어가 있으니, 일단 신혼부부여야 한다는 점은 쉽게 인지가 가능합니다.

여기서 신혼부부란 이미 결혼을 했다면 혼인신고한 날짜를 기준으로 7년 이내를 신혼부부로 규정하고 있으며, 결혼 예정자라면 지금부터 3개월 이내 결혼예정인 부부를 말합니다. 그리고 결혼예정자인 경우는 청첩장, 결혼식장 계약서 등을 증빙으로 대출이 가능합니다.   

 

위의 신혼부부라는 1차 조건에 만족이 되어 통과하였더라도, 이제 2차 관문을 통과할 일이 남아 있습니다.

• 부부합산 세전기준의 소득이 연간 7,500만 원 이하여야 하며, 순자산가액 3.45억 원 이하여야 합니다.
• 대출접수일 기준 성년인 세대주 및 세대원 전원이 무주택자이어야 함, 그리고 여기서 세대주가 아니더라도 세대주의 배우자는 세대주여부 상관없이 대출신청이 가능합니다. 즉 부부의 경우에는 세대주 여부 상관없이 누구라도 신청이 가능하다는 것입니다.  
• 사소해 보이지만 중요한 사항은 먼저 주택임대차 계약을 체결해야 하고, 전세보증금의 5%를 납입해야 합니다. 즉 이미 내가 살려고 하는 집에 대한 1차 계약이 이뤄진 이후에 대출이 가능합니다. 
• 그리고 가장 중요한 포인트는 임차보증금 즉, 전세금이 서울, 경기, 인천 등의 수도권은 4억 원 이하, 수도권 외 지역은 3억 원까지입니다. 위에서도 말씀드렸으나 서울의 아파트 기준으로 평균 전세 시세가 이미 6억 4천만 원입니다. 결국 이러한 제도를 통하여 신혼부부가 아이를 낳고 키울 수 있는 환경을 만들고자 하는 것이 목적이라면 분명 현실과는 괴리가 있고 개선해야 할 포인트라고 판단됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

아래 그래프는 2014년부터 2023년까지의 매년 12월 기준의 서울, 수도권, 지방의 아파트를 100㎡기준으로 '전세가격'을 나타낸 그림입니다. '수도권 4억 원 이하, 수도권 외 지역 3억 원 이하'라는 전세가격 한도설정에 대하여 왜 이렇게까지 현실성이 없다고 말씀드렸는지 이해가 가실 겁니다.

• 24년 기준으로 서울의 100㎡ 기준의 아파트 평균 전세가는 6.4억 원입니다. 
• 24년 기준으로 수도권의 100㎡ 기준의 아파트 평균 전세가는 4.7억 원입니다. 
• 24년 기준으로 지방의 100㎡ 기준의 아파트 평균 전세가는 2.4억 원이며, 신호부부버팀목 전세대출은 아마도 지방에 계신 분들 중 일부 가능하시지 않을까 생각됩니다.   

 

 

전세자금대출(신혼부부버팀목) 금리 알아보기 

지금까지는 신혼부부버팀목 전세대출을 받기 위한 조건이었다면, 이젠 이 조건을 통과하고 난 이후 금리 및 내가 받을 수 있는 대출의 한도에 대하여 알아보겠습니다. 

먼저 이해하기 쉬운 금리부터 알아보면 아래표와 같이 크게 '부부합산소득'과 '임차보증금'에 따라 금리가 달라집니다. 그리고 재미있는 포인트는 얼마를 빌렸는지 즉, 대출금액에 따라 금리가 변하는 것이 아니라, 내가 얼마짜리 집을 전세로 살고 있는지 즉, 임차보증금에 따라 금리가 달라진다는 것입니다. 만일 최저 금리인 연 1.5%로 대출을 받기 위해서는 부부소득은 연 2,000만 원 이하, 그리고 전세 5천만 원 이하의 집에 거주해야 합니다. 개인마다 사정이 다르겠지만 결국 대출금리는 대부분의 분들이 2.0% 중반정도가 되지 않을까 생각입니다. 

 

< 신혼부부버팀목 전세대출 금리 >

 

 

전세자금대출(신혼부부버팀목) 한도 알아보기 

이번에는 전세대출을 얼마나 받을 수 있는지에 대하여 알아보겠습니다. 여기에는 아래와 같이 우선 두 가지 원칙을 먼저 인지하시기 바랍니다. 

• 수도권은 전세 4억 원 이하, 비 수도권은 3억 원 이하의 집만 가능하다고 하였습니다. 이에 따라서 전세금 대출의 한도는 수도권은 최대 3억 원까지, 그리고 비 수도권은 최대 2억 원까지입니다.
• 그리고 또 하나가 전세금의 80%가 최대입니다. 서울의 4억 원 아파트를 전세 계약했다고 하겠습니다.
• 전세금의 80% 까지라는 한도가 존재하니 4억 원 전세금*80% = 3.2억입니다.
• 하지만 위에서 제가 수도권은 최대 3억 원 대출한도가 있다고 하였습니다.
• 그래서 결과적으로 4억 원의 80%인 3.2억 vs 수도권의 최대 대출한도 3억 원 중 최소값인 3억 원이 대출됩니다.     

그런데 전세대출의 한도를 알기 위해서는 여기에 한 가지 조건을 더 살펴봐야 합니다. 바로 '담보별 대출한도'입니다. 그리고 담보별 대출한도부터는 '한국주택금융공사'와 '주택도시보증공사'별 심사한도를 산정하는 기준이 달라집니다.

 

한국주택금융공사는 연간 소득을 기준으로 한도를 설정합니다.

• 무소득자 및 연간소득 1,500만 원 이하 :  4,500만 원까지 대출이 가능합니다.
• 연간소득 1,500만 원 ~ 2,000만 원 이하 : 연간소득*3.5배로 계산합니다. 예를 들어 연간소득 1,800만 원은 1,800만 원에 3.5배를 곱한 6,300만 원까지가 대출 한도입니다. 
• 연간소득 2,000만 원 초과 : 연간소득*4.0배로 계산합니다. 연소득이 3,000만 원이면 1억 2천까지가 대출 한도입니다. 

그럼 이번에는 주택도시보증공사의 심사한도를 알아보면, 이곳은 주택(담보물)의 가치를 기준으로 산정합니다. 

• 조금 어려워 보이지만, 산식은 '공시가의 140% * 전세가율 90%'입니다.
• 예를 들어 서울에 아파트를 전세 3억 원에 계약하였습니다. 그리고 내가 전세계약한 집의 공시가를 국토교통부에 들어가 찾아보니 2.0억 정도 합니다. 
• 이제 계산이 가능합니다. '공시가의 140% * 전세가율 90%'  = 2.0억 원 * 1.4배 * 0.9배 = 2.52억이 나옵니다.

여기까지 설명드린 내용을 다시 정리하자면, 내가 받을 수 있는 전세금에 대한 한도는 3가지를 고려해야 합니다.

• 전세금의 최대 대출한도는 수도권 3억 원, 비 수도권 2억 원까지임.
• 계약한 전세금의 80%까지가 최대한도임. 
• 담보별 대출한도를 계산해야 함 (단, 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 심사 기준은 다름) 

그리고 결론적으로 위의 3가지를 살펴본 후 나온 각각의 금액 중에서 가장 작은 금액이 바로 최종 '신혼부부버팀목 전세대출금'이 됩니다. 분명 신혼부부를 위한 저율의 금리를 적용하는 좋은 상품이지만 생각보다는 그 조건이 까다롭다고 생각되지 않으시는지요? 그럼 이제는 예시를 통하여 전세자금대출에 대한 한도를 알아보겠습니다.

A 씨 부부는 ①세전 소득 7,500만 원 이하 ② 순자산가액이 3.45억 원 이하 ③무주택자 ④혼인기간 7년 이내로  '신혼부부버팀목전세대출' 신청 자격을 획득하였습니다.
A 씨 부부는 세전 연소득 5,000만 원, 수도권에 있는 전세 3억 원 아파트, 그리고 그 아파트의 공시가는 2억 원입니다. A 씨 부부는 얼마까지 전세금대출을 받을 수 있을까요? 

 

< 신혼부부버팀목 전세대출 한도 ( 한국주택금융공사 ) >

 

• 위 그림과 같이 첫 번째로 전세금의 최대한도는 수도권은 3억 원이라고 하였습니다.
• 이제 두 번째로는 전세금의 80%까지가 최대한도이므로, 전세 3억 원 아파트는 2.4억 원이 최대로 가능합니다.
• 마지막 담보별 대출한도는 한국주택금융공사와 주택도시보증공사가 다르므로 각각 계산해 보겠습니다.
• 한국주택금융공사는 연소득 5,000만 원의 4배까지 가능하니 결과적으로 2.0억 원이 산출됩니다.
• 주택도시보증공사는 '공시가의 140% * 전세가율 90%'  산식에 넣어보면 2.52억이 산출됩니다.   

이제는 얼마나 대출을 받을 수 있는지 결정되었습니다. 각각의 3가지 항목 중 가장 작은 값이 바로 우리가 받을 수 있는 최종 전세 대출금입니다. 그러면 한국주택금융공사는 2.0억 원이 가능하고, 주택도시보증공사 2.4억 원까지 가능합니다. 이는 개개인마다 필요한 사항에 따라 좀 더 유리한 면을 선택하시면 됩니다.

 

< 신혼부부버팀목 전세대출 한도 ( 주택도시보증공사 ) >

 

그럼 이때 A 씨 부부의 금리까지 알아보면, 임차보증금이 3억 원이고 소득이 5,000만 원이므로 연 2.1%가 적용됩니다.
 만일 주택도시보증공사를 선택하여 2.4억 원을 대출받았다면, 연간으로는 504만 원 정도가 이자로 나오게 됩니다. 

 

 

 

전세자금대출 자격조건 및 금리, 한도 마무리

일반적으로 경제활동 기간이 짧은 신혼부부는 보통은 전세로 시작을 많이 한다는 게 우리가 알고 있는 일반적인 상식입니다. 하지만 위에서 말씀드린 서울, 수도권, 지방 모두 평균전세가의 절대적인 수치는 통상 신혼부부가 마련할 수 있는 물리적인 금액의 임계점을 넘었다고 판단됩니다. 이러한 제도는 당연히 기본적으로 시행하되 신혼부부의 성실하고 순수한 소득을 통한 전세나 자가 같은 거주지를 마련할 수 있는 사회가 되었으면 좋겠습니다.