대출 계산기 DSR 주택담보 대출 한도 계산 (+엑셀 공유)

 

 

DSR이란 무엇인지 누구나 알기 쉽게 설명하고, 네이버 DSR 계산기를 사용하는 방법을 말씀드리겠습니다. 그리고 누구나 쉽게 사용가능한 'DSR 계산기 엑셀 파일'도 공유하겠습니다. 

 

 

<대출 계산기 DSR 주택담보 대출 한도 계산>

 

 

 

 

 

DSR이란 무엇인가? 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자이며, 한국말로는 '총부채 원리금 상환비율'이라고 부릅니다. 괜히 용어가 어려워서 그렇지 실제로는 매우 간단합니다.  

• 세전 연봉이 1억 원입니다. 1년 동안 대출에 대한 '원금 +이자'가 3,000만 원이 발생합니다. DSR은 30%입니다.
• 세전 연봉이 6,000만 원입니다. 1년 동안 대출에 대한 '원금 +이자'가 3,000만 원이 발생합니다. DSR은 50%입니다.  

즉 1년 소득을 기준으로 1년간 대출원리금과 이자를 갚는데 쓰는 비율을 나타내며, 현재 정부에서는 DSR을 40%로 규정하고 있습니다. 즉 연 소득이 1억 원이라면, 대출과 이자를 갚는데 최대 4,000만 원까지만 사용할 수 있다는 의미입니다. 

 

 

 

 

DSR 계산기 사용하기 

DSR계산기는 여러 가지가 있으나 우리에게 가장 친숙한 네이버 DSR 계산기를 기준으로 말씀드리겠습니다. 

 

 

세전 연봉 1억 원인 사람이 주택담보대출을 5억 원을 받았습니다. 금리는 연 4.0%로 가정하고, 그리고 대출금 상환방식은 '원금균등 상환'으로 계산하겠습니다.
이 경우, 대출금 5억 원을 10년 동안 갚을 경우, 20년 동안 갚을 경우로 나누어 조회해 보면 아래와 같습니다. 

 

 

네이버 DSR계산기 바로가기

 

 

먼저 10년 동안 원금균등 상환 방식으로 조회해 보면 아래와 같습니다. 

• 연 상환액은 원금 5,000만 원 + 이자 1,074만 원 = 6,074만 원이 나옵니다.
• 나의 세전 연봉은 1억 원이므로, 1년 동안 발생하는 비용 6,074만 원은 약 60.7%를 차지합니다.
• 따라서 DSR은 60.7%가 나옵니다. 
• 결과적으로 현재 40% 라는 DSR 규제로 인하여 이러한 대출은 불가능합니다.

<DSR 계산 예시 (연봉 1억원, 5억 대출, 10년 대출기간)>

 

 

 

 

이번에는 동일하게 진행하되 기간을 20년으로 늘려보겠습니다. 

• 연 상환액은 원금 2,500만 원 + 이자 1,135만 원 = 3,635만 원이 나옵니다.
• 나의 세전 연봉은 1억 원이므로, 1년 동안 발생하는 비용 3,635만 원 약 36.3%를 차지합니다.
• 따라서 DSR은 36.3%가 나옵니다. 
• 결과적으로 현재 40% 라는 DSR 규제안에 들어오므로 이번 대출은 진행 가능합니다.

<DSR 계산 예시 (연봉 1억원, 5억 대출, 20년 대출기간)>

 

 

아래 첨부 파일은 '원리금 균등 상환' '고정금리' 기준으로 엑셀로 만든 DSR 계산기입니다. 필요하신 분은 다운로드하셔서 사용하시기 바랍니다. 

 

 

 

★★★DSR 계산 엑셀.xlsx

0.01MB

 

<DSR 계산 엑셀 파일>

 

 

 

 

 DSR 계산기 사용 시 스트레스 DSR 적용하기

이 글을 작성하고 있는 2024년 8월 기준에 당장 2024년 9월부터 '스트레스 DSR 2단계'를 적용한다고 합니다.
반대로 말하면, 2024년 8월까지는 이미 스트레스 DSR 1단계가 적용되고 있었습니다. 

스트레스 DSR이란, 기존 금리에 가상의 금리를 더하여 원래 받을 수 있었던 대출보다 적게 받도록 유도하는 것입니다. 

 

아래와 같이 예를 들어보겠습니다. 

• 주택 담보 대출이 4.0% 라면, 스트레스 DSR 적용 시 가상금리 1.5%를 더하여 최종 금리는 5.5%가 됩니다.
• 물론 실제 우리가 5.5%만큼의 이자를 납부하는 것은 아닙니다.
• 그런데 2024년 8월까지는 스트레스 DSR 1단계 적용기간이므로, 위의 가상금리 1.5%의 25%를 적용합니다.
• 그럼 가상금리는 1.5%의 4분의 1을 곱해준 결과인 0.375%가 나옵니다. 
• 따라서 아래 그림처럼 네이버 DSR 계산기에서 변동형에 0.38%가 나오는 이유입니다.

<네이버 DSR 계산기 스트레스 DSR 적용 방법>

 

 

네이버 DSR 계산기 바로가기

 

 

2024년 9월부터 적용될 스트레스 DSR 2단계가 되면, 가상 금리 1.5%의 50%를 적용받게 됩니다. 그럼 가상금리는 0.75%가 될 것이고 아마도 네이버 계산기도 이렇게 바꿔 있을 겁니다. 
현재 계획상 2025년부터 스트레스 DSR 100% 반영 예정이며, 그럼 2025년부터는 가상금리는 1.5%가 될 겁니다. 

 

그럼 스트레스 DSR를 적용하여 네이버 DSR 계산기를 사용하는 방법은 간단합니다.

• 기존 대출 금리에 2024년 8월 이전까지는 0.375%를 더해 주면 됩니다. 
• 기존 대출 금리에 2024년 9월부터는 0.75%를 더해 주면 됩니다.  

 

 

 

DSR 계산기 사용방법 마무리

우리가 살아가면서 어쩔 수 없이 대출을 받는 경우는 발생합니다. 그리고 이러한 대출은 사용하여 부동산 등 재화를 구매하고 시간이 흐르면서 화폐가치 하락 및 자산의 가격이 상승으로 결과적으로 자산의 증대 효과를 가져왔습니다.
이러한 선순환적 고리가 바로 자본주의가 지속 성장 할 수 있었던 방법이었습니다. 다만 최근 뉴스에 자주 나오는 대한민국의 가계부채가 3,000조가 넘었다는 기사를 보면서 합리적인 부채관리가 더욱 필요한 시점이라고 판단됩니다.